2026년 주택 소유자 필독 5가지 미국 주택 세금 공제 및 부동산 절세 혜택 총정리

미국에서 부동산을 소유한다는 것은 단순히 거주 공간을 갖는 것 이상의 의미가 있습니다. 세법상 주택 소유자에게만 주어지는 다양한 공제 혜택을 활용하면 매년 수천 달러의 세금을 아낄 수 있기 때문입니다. 오늘 이 글에서는 2026년 새롭게 적용되는 규정을 포함하여 미국 주택 세금 공제의 핵심 항목들과 놓치기 쉬운 부동산 절세 혜택을 심층 분석해 보겠습니다.

1. 모기지 이자 공제 (Mortgage Interest Deduction)

주택 소유자가 누릴 수 있는 가장 큰 혜택은 역시 모기지 이자 공제입니다. 2026년 기준으로도 이 혜택은 자산 관리의 핵심입니다.

공제 한도: 2017년 12월 15일 이후 체결된 대출의 경우, 최대 75만 달러(부부 공동 보고 기준)까지의 융자 원금에 대한 이자를 공제받을 수 있습니다.
적용 범위: 본인이 거주하는 주택뿐만 아니라 두 번째 주택(Second Home)의 이자도 합산하여 한도 내에서 공제가 가능합니다.
주의사항: 이 혜택은 표준 공제(Standard Deduction) 대신 항목별 공제(Itemized Deduction)를 선택할 때만 받을 수 있으므로, 본인의 총 공제액이 표준 공제액보다 큰지 먼저 계산해봐야 합니다.

2. 재산세 및 지방세 공제 (SALT Deduction)

2026년 세법에서 가장 눈에 띄게 변한 부분 중 하나가 바로 SALT(State and Local Tax) 공제 한도의 상향입니다.

항목	2025년 이전 기준	2026년 새로운 기준
공제 한도 (SALT Cap)	$10,000	$40,400
부부 개별 보고 시	$5,000	$20,200
소득 제한 (MAGI)	없음	$505,000부터 단계적 축소

과거에는 주정부에 낸 소득세와 부동산 재산세를 합쳐 1만 달러까지만 뺄 수 있었지만, 2026년부터는 그 한도가 4만 달러 이상으로 대폭 늘어났습니다. 이는 재산세가 높은 지역에 거주하는 주택 소유자들에게 엄청난 부동산 절세 혜택이 됩니다.

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3. 모기지 보험료 공제 (PMI/MIP Deduction)

2026년부터 다시 부활한 반가운 소식이 있습니다. 바로 모기지 보험료(Private Mortgage Insurance)에 대한 공제입니다.

혜택 내용: 다운페이먼트를 20퍼센트 미만으로 하여 매달 내고 있는 PMI나 FHA 론의 MIP 비용을 다시 소득 공제 항목으로 넣을 수 있게 되었습니다.
소득 제한: 부부 합산 조정소득(AGI)이 10만 달러 이하인 경우 전액 공제가 가능하며, 소득이 높아질수록 공제액이 단계적으로 줄어듭니다.
활용 팁: 저소득 혹은 중산층 주택 구매자들에게는 매달 나가는 보험료 부담을 줄여주는 실질적인 미국 주택 세금 공제 수단이 됩니다.

4. 에너지 효율 개선 세액 공제 (Energy Tax Credits)

집을 수리하면서 세금을 아끼는 방법도 있습니다. 연방 정부는 친환경 주택 개조에 대해 강력한 세액 공제를 제공합니다.

항목: 태양광 패널 설치, 단열재 보강, 에너지 효율이 높은 창문이나 문 교체 등이 포함됩니다.
혜택: 단순 소득 공제가 아니라 내야 할 세금에서 직접 깎아주는 세액 공제(Tax Credit) 형태이므로 체감 효과가 매우 큽니다.
주의: 2026년 6월 이후 일부 에너지 효율 주택 세액 공제가 종료되거나 변경될 수 있으므로, 공사를 시작하기 전 IRS 에너지 세액 공제 안내 페이지에서 최신 정보를 확인하세요.

5. 주택 매각 시 양도 소득세 면제 (Capital Gains Exclusion)

나중에 집을 팔 때를 대비한 가장 강력한 부동산 절세 혜택입니다.

면제 금액: 집을 팔아 남은 이익(Capital Gain)에 대해 싱글은 25만 달러, 부부는 최대 50만 달러까지 세금을 한 푼도 내지 않습니다.
조건: 지난 5년 중 최소 2년 이상을 해당 주택에서 주 거주지(Primary Residence)로 살았어야 합니다.
관리 팁: 집을 수리하거나 개조한 비용(Capital Improvements) 영수증을 잘 보관해 두세요. 이는 주택의 원가(Basis)를 높여 나중에 집을 팔 때 보고할 이익을 줄여주는 역할을 합니다.

6. Jay의 실전 조언 영수증은 돈입니다

미국 생활 14년 동안 세금 보고 때마다 느끼는 것은 아는 만큼 보인다는 사실입니다. 미국 주택 세금 공제는 본인이 챙기지 않으면 누구도 대신 챙겨주지 않습니다. 특히 2026년에는 SALT 공제 한도가 늘어난 만큼, 그동안 표준 공제만 받아오셨던 분들도 올해는 항목별 공제가 유리하지 않은지 반드시 회계사와 상담해 보시길 권합니다.

또한, 모기지 포인트(Points)를 구매했다면 구매한 해에 전액 공제 가능한지, 아니면 대출 기간에 걸쳐 나눠야 하는지도 꼭 확인하세요. 집과 관련된 모든 지출—재산세 고지서, 모기지 이자 명세서(Form 1098), 에너지 효율 수리 영수증—을 하나의 폴더에 모으는 습관이 매년 수천 달러를 벌어다 줄 것입니다.

여러분의 소중한 보금자리가 세금 혜택을 통해 더욱 튼튼한 자산으로 성장하길 응원합니다.