2026년 집주인 필독서: 미국 임대 소득 경비 공제 리스트와 절세 전략 7가지

미국에서 집을 렌트 주고 계신가요? 임대 사업은 단순히 월세를 받는 것에서 끝나지 않습니다. IRS는 임대 소득에 대해 엄격하게 과세하지만, 동시에 운영에 들어가는 거의 모든 비용을 공제할 수 있는 길을 열어두고 있습니다. 14년 차 현지인의 실전 팁을 담아, 2026년 세금 보고 시 내 지갑을 지켜줄 미국 임대 소득 경비 공제 리스트와 전략적인 렌트 수입 절세 방법을 상세 가이드로 정리해 드립니다.

1. 주택 소유 및 유지 관련 필수 공제 항목

임대 주택을 운영하면서 매달 혹은 매년 정기적으로 지출되는 비용은 가장 확실한 공제 대상입니다.

모기지 이자 (Mortgage Interest): 실거주용 주택과 마찬가지로 임대용 주택의 모기지 이자 역시 전액 공제됩니다. 단, 원금 상환액은 공제 대상이 아니며 오직 이자 부분만 해당한다는 점을 명심하세요.
재산세 (Property Taxes): 해당 부동산에 부과된 주정부 및 지방 재산세는 임대 비용으로 처리되어 소득에서 차감됩니다. 2026년부터 변경된 SALT 공제 한도를 확인하는 것도 중요합니다.
보험료 (Insurance): 화재 보험, 홍수 보험, 그리고 집주인 책임 보험(Landlord Liability Insurance) 등 임대 주택을 위해 지불한 모든 보험료는 공제 가능합니다.
광고비 및 관리 수수료: 세입자를 찾기 위해 사용한 플랫폼 광고비나 부동산 관리 업체(Property Management)에 지불한 수수료 역시 대표적인 미국 임대 소득 경비 공제 항목입니다.

2. 수리비(Repair) vs 개선비(Improvement)의 차이

많은 집주인이 가장 헷갈려하는 부분입니다. IRS는 이 둘을 엄격히 구분하여 보고하도록 규정하고 있습니다.

항목 구분	세부 내용	처리 방법
수리비 (Repairs)	망가진 수도꼭지 수리, 깨진 유리창 교체, 단순 페인트칠	당해 연도 전액 비용 처리
개선비 (Improvements)	지붕 전면 교체, 수영장 설치, 부엌 리모델링	감가상각을 통해 수년에 걸쳐 공제

렌트 수입 절세 방법의 핵심은 현재의 가치를 유지하기 위한 단순 ‘수리’인지, 아니면 집의 수명을 늘리거나 가치를 높이는 ‘개선’인지를 명확히 구분하여 영수증을 분류하는 것입니다. 만약 수리비로 처리할 수 있는 항목을 개선비로 보고하면 당장의 절세 효과가 줄어들 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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3. 감가상각(Depreciation): 보이지 않는 가장 큰 공제

미국 임대 소득 경비 공제 중 가장 강력한 무기는 바로 감가상각입니다. 실제 현금이 나가지 않아도 서류상으로 집의 가치가 하락한다고 가정하여 세금을 줄여주기 때문입니다.

계산 방식: 주거용 임대 주택의 경우 건물의 가치(토지 제외)를 27.5년으로 나누어 매년 일정 금액을 소득에서 공제합니다.
효과: 만약 건물의 가치가 27만 5천 달러라면, 매년 1만 달러를 비용으로 떨 수 있습니다. 이는 실제 수익이 났음에도 불구하고 세금 보고상으로는 손실인 것처럼 보이게 하여 세금을 0으로 만들 수 있는 강력한 렌트 수입 절세 방법입니다. 다만, 나중에 집을 팔 때 그동안 공제받았던 감가상각액을 다시 환수(Recapture)하여 세금을 내야 한다는 점도 장기 플랜에 포함해야 합니다.

4. 놓치기 쉬운 세부 공제 항목들

전문가들이 챙기는 세밀한 미국 임대 소득 경비 공제 항목들을 소개합니다.

유틸리티 비용: 세입자가 내지 않고 집주인이 부담하는 수도세, 전기세, 쓰레기 수거 비용 등은 모두 공제 대상입니다. 특히 세입자 모집 기간(Vacant period) 동안 발생한 유틸리티 비용도 잊지 말고 챙기세요.
홈 오피스 공제: 만약 집에서 임대 사업 관리를 위해 전용 사무 공간을 사용한다면, 집 전체 면적 대비 사무실 면적 비율만큼 인터넷비, 전기세 등을 공제받을 수 있습니다.
마일리지 및 여비: 임대 주택 방문이나 수리를 위한 자재 구매 시 주행한 마일리지는 IRS 표준 세율을 적용해 비용 처리가 가능합니다. 또한, 타주에 있는 임대 주택을 점검하기 위해 여행했다면 숙박비와 식비의 일부도 공제될 수 있습니다.

더 자세한 경비 인정 범위와 세부 가이드라인은 IRS 공식 홈페이지 Publication 527에서 직접 확인하실 수 있습니다.

5. Jay의 실전 조언: 영수증이 없으면 공제도 없습니다

미국 생활 14년 차 집주인으로서 제가 가장 강조하는 것은 ‘기록의 습관’입니다. IRS는 서류를 통한 증빙을 원칙으로 하며, 감사가 나왔을 때 가장 먼저 요구하는 것이 바로 영수증과 장부입니다.

첫째, 임대 사업용 별도 은행 계좌를 반드시 운영하세요. 개인 생활비와 렌트비 지출이 섞이면 나중에 공제 항목을 증명하기 매우 까다로워집니다.

둘째, 디지털 영수증 관리 앱을 활용하세요. 종이 영수증은 시간이 지나면 글자가 흐릿해져 식별이 불가능해집니다. 사진을 찍어 연도별로 정리하는 것이 최고의 렌트 수입 절세 방법입니다.

셋째, 건당 2,500달러 이하의 가전제품이나 가구는 ‘De Minimis Safe Harbor’ 규정을 활용해 복잡한 감가상각 없이 당해 연도에 즉시 전액 비용 처리할 수 있다는 점을 회계사와 상의하여 활용하세요.

철저한 미국 임대 소득 경비 공제 준비는 여러분의 부동산 투자를 더욱 견고하게 만들어 줄 것입니다. 복잡해 보이지만 한 번 시스템을 갖춰두면 매년 찾아오는 세금 보고 시즌이 오히려 자산을 점검하는 즐거운 시간이 될 것입니다. 여러분의 임대 사업이 번창하기를 진심으로 응원합니다.